最新土地估价原则（土地估价管理办法）
摘要：
2、西安土地出让金标准是什么?... 本篇目录：
土地估价原则怎样确定
首先，公平原则强调估价人员在评估过程中需保持公正，公开获取一个公平合理的土地价格。估价工作要求估价人员不受私念影响，全面了解市场情况，提高专业水平，严格遵循工作程序。其次，最有效利用原则指土地估价以土地的最有效利用状态为前提，考虑土地权利、经济用途和利用程度的多样性，确保资源的最大效益。
．合法原则；2．最高最佳使用原则；3．替代原则；4．预期收益原则；5．供需原则；6．估价时点原则；7．多方法相比较原则。
(一)公平原则 在土地估价中，估价人员应保持公正，以公开市场条件为基础，寻求公平合理的土地价格。估价人员需要具备专业素养，不受私念影响，全面了解市场供需情况，遵循严谨的工作程序，确保评估结果公正无私。(二)最有效利用原则 评估应以土地的最有效利用为前提，考虑土地权利、用途及利用程度的多样性。
土地使用权价格的评估，应按照不同区域以及各块土地的经济价值和效用的大小来确定。例如上海的土地在市区分为六块，郊区分为三块。因为土地使用权的价格是由多种因素决定的。土地是不动产，其价格当然与其所处的地理环境息息相关，位于不同地理位置的土地当然具有不同的价格。
(一)公平原则遵循公平原则是指估价人员在土地估价中，应以公正的态度，在公开市场条件下求得一个公平合理的土地价格。土地估价是一种主观与客观相结合的艺术，估价人员的主观判断对估价结果影响较大。因此，估价人员必须公正廉洁，认真客观地评估，决不能受任何私念的影响，偏袒一方。
替代原则：土地估价以相邻地区或类似地区功能相同或相近、条件相似的土地市场交易价格为依据，估价结果不得明显偏离具有替代性质的土地客观价格；最有效利用原则：土地估价应以待估宗地的最有效利用为前提。
西安土地出让金标准是什么?如何确认出让金标准?
土地出让金标准？我国国有土地使用权出让的方式有三种：协议、招标、拍卖。在这三种方式中，招标和拍卖具有公开性、竞争性，一般不存在低价出让国有土地使用权的现象；协议出让由于没有引入竞争机制，土地由谁使用，特别是土地出让金的确定，具有主观因素。
西安土地金出让标准：首先土地有实际成交价的，且高于基准地价的，出让金按成交价不低于40%计算；若成交价低于基准地价则按照全部地价的40%计算。其次原土地拥有者转让土地使用权补办出让时，出让金则按基准地价平均标准的40%计算。
土地出让金的收费标准：有实际成交价且不低于所在级别基准地价平均标准的，按成交价不低于40%的标准计算出让金，若成交价低于基准地价平均标准的，则依照全部地价40%计算。发生转让的划拨土地使用权补办出让时按基准地价平均标准的40%计算。
土地出让金的征收标准的规定是：一般按照实际成交价的40%来计算出让金，低于基准地价的，可以按照全额的40%计算，发生转让的可以按照平均标准的40%计算，具体情况可以根据土地出让的具体情况来进行认定。
土地出让金的计算标准是，如果有实际成交价格，成交价格低于基准地价的平均标准的，按照40%交纳出让金，如果成交价不低于所在级别的基准地价的平均标准，按照成交价不低于40%的标准交出让金，划拨土地是按照基准地价平均标准的40%交出让金的。
土地估价原则
1、一般地讲，土地价格评估应遵循以下原则。(一)公平原则遵循公平原则是指估价人员在土地估价中，应以公正的态度，在公开市场条件下求得一个公平合理的土地价格。土地估价是一种主观与客观相结合的艺术，估价人员的主观判断对估价结果影响较大。
2、一般而言，土地使用权的价格的评估应当掌握以下的原则： 合法公正的原则 土地评估机构是一种中介服务结构，具有相应的行业要求。由于其评估的结果将直接对当事人起到参照的作用，有时甚至成为确定土地使用权价格的最终依据。
3、替代原则：土地估价以相邻地区或类似地区功能相同或相近、条件相似的土地市场交易价格为依据，估价结果不得明显偏离具有替代性质的土地客观价格；最有效利用原则：土地估价应以待估宗地的最有效利用为前提。
4、土地评估方法主要包括以下几种：市场比较法、收益还原法、成本逼近法、剩余法和基准地价系数修正法等。市场比较法是土地评估中最常用的一种方法。这种方法通过比较待估土地与近期已经进行交易的类似土地，通过对比分析，然后根据交易地价推算待估土地的价格。
5、替代原则：某块土地的价格，受其他具有相同使用价值的地块，即同类型具有替代可能的地块价格所牵制。换言之，具有相同使用价值、替代可能的地块之间，会相互影响和竞争，使价格相互牵制而趋于一致。
土地估价的原则
1、一般地讲，土地价格评估应遵循以下原则。(一)公平原则遵循公平原则是指估价人员在土地估价中，应以公正的态度，在公开市场条件下求得一个公平合理的土地价格。土地估价是一种主观与客观相结合的艺术，估价人员的主观判断对估价结果影响较大。
2、首先，公平原则强调估价人员在评估过程中需保持公正，公开获取一个公平合理的土地价格。估价工作要求估价人员不受私念影响，全面了解市场情况，提高专业水平，严格遵循工作程序。其次，最有效利用原则指土地估价以土地的最有效利用状态为前提，考虑土地权利、经济用途和利用程度的多样性，确保资源的最大效益。
3、【答案】：(预期收益原则、替代原则、最有效使用原则、供需原则、报酬递增递减原则、评估时日原则。
4、一般而言，土地使用权的价格的评估应当掌握以下的原则： 合法公正的原则 土地评估机构是一种中介服务结构，具有相应的行业要求。由于其评估的结果将直接对当事人起到参照的作用，有时甚至成为确定土地使用权价格的最终依据。
5、替代原则：土地估价以相邻地区或类似地区功能相同或相近、条件相似的土地市场交易价格为依据，估价结果不得明显偏离具有替代性质的土地客观价格；最有效利用原则：土地估价应以待估宗地的最有效利用为前提。
土地使用权抵押评估时应注意哪些问题
在评估过程中，要充分考虑抵押期间的风险性，以保守性评估为指导原则，在测算出预期土地价格之后，应进行一定幅度的风险系数修正，但修正幅度不宜超过20。
所以在签署土地使用权抵押协议时，应详细列出地上建筑物和附着物及其所产生的权益。保险问题。 土地使用权抵押，如其地上有建筑物或其他附着物，抵押人应当对地上建筑物办理保险手续，并应在保险单上注明抵押权人为第一受益人，保险合同的期限应长于抵押协议的期限。
土地使用证抵押贷款要注意事项有：抵押房产房龄需在二十年内贷款期限长为十年比较高贷款额度为房屋评估值的70%各贷款机构利率执行标准不一致作为抵押的房产需要要有房产证和土地使用证若用他人名下房产作抵押，则需取得他人同意抵押房产有变现能力。
设定国有建设用地使用权抵押权应注意的问题：①同一宗建设用地使用权设定两个以上抵押权的，抵押人应将已经设定过的抵押情况告诉抵押权人。②两宗以上建设用地使用权设定同一抵押权时，视为同一抵押标的物。③以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。
法律主观：集体所有的土地使用权可以抵押吗不能，只有集体土地使用证就表明只拥有使用权，集体土地是不能被抵押的，除非是国家出让性质的土地等这些特殊情况。集体土地使用权法院能否查封法院对村集体土地可以查封。
某些市场价值极有限的专用资产，一般不宜单独作抵押，比如说，为军事工程设计的专门建筑或专用油库之类。当然，它们可以和其他资产一起作为整体资产的抵押。此时我们可以评估其整体资产的价值。
土地使用权评估的原则有什么?
1、合法公正的原则 土地评估机构是一种中介服务结构，具有相应的行业要求。由于其评估的结果将直接对当事人起到参照的作用，有时甚至成为确定土地使用权价格的最终依据。这就要求评估机构在评估工作中应当尽量客观公正，其评估的结果能够真实地反映土地使用权的价值。
2、法律分析：土地使用权评估原则是最有效使用原则。对于土地，用途的多样性，决定了人们对它的利用情况，或者从使用情况来说，一定要获得更多的收益。这个满足目的为前提，土地的价格应与地块的效用发挥具有直接的关系。应用这个原则时，应注意：应根据城镇规划中的最适宜用途来确定。
3、遵守土地估价的一般原则 土地 使用权抵押 属于二级市场行为，但划拨土地没有经过一级土地市场，因而，当它直接进入二级市场后，评估时就要充分考虑其特殊性，但必须遵守土地估价的一般原则。在进行评估时，可以先将划拨土地假设成可以在公开市场上自由转让的土地，并由此确定价格。
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